2021.04.26 コラム 不動産小口化商品とREIT（不動産投資信託）の違い
先日お客さんから「知り合いから不動産小口化商品とREIT（不動産投資信託）を勧められたのだけど何が違うんだい？」と質問を受けまして、自分でも気になったので調べてみました。
不動産小口化商品は、少額のお金で都心部等の一等地にある不動産を買えるように小口化された不動産所有型商品で、国交省大臣あるいは都道府県知事の許可を得た事業者のみが取扱うことができる不動産特定共同事業法という法律に基づいた商品です。
REITとは、”Real Estate Investment Trust”の略称であり、日本語に直すと「不動産投資信託」を意味します。投資会社が投資家から受けた資金で不動産投資を実施し、そこで得られた収益を投資家に分配する仕組みです。
◎内容の違い
不動産小口化商品は、実際に収益を生み出す不動産に出資し複数の投資家で共同出資することで、家賃収入を獲得します。
一方REITは、不動産投資を実施する投資会社に出資します。不動産自体への投資ではなく、あくまで投資会社の証券を買う点が、異なります
不動産小口化商品ではある程度自由に投資したい物件を選べるものの、REITは投資会社に出資するやり方であるため、物件までは選べません。
◎不動産小口化商品のメリット
小口化商品は国土交通省の管轄となり、基本実物不動産投資と同じメリットを得ることができます。その中でも最大のメリットは、少額からでも投資が可能という点です。物件を丸ごと買う場合には多額の資金が必要ですが、不動産小口化商品ならば100万円前後から投資が可能です。例えば都心の一等地にあるような優良物件に予算応じて投資できる点も魅力的です。需要の高い物件に投資できるため、空室などにより期待している収益を得られないリスクが低くなります。更に資産を不動産として評価するので相続税対策としても有効活用可能です。
◎不動産小口化商品のデメリット
不動産小口化商品とは権利の「一部」を持つに過ぎないため、一棟丸ごと持つケースと比べると受け取れる収益の額は当然少なくなります。また、複数人の投資家で物件を共同所有するため、担保として融資を受けることもできません。加えて、市場で販売されている不動産小口化商品の数がまだ少なく、不動産小口化商品に投資したいと思っても、できない可能性があります。
◎REITのメリット
REITは金融庁の管轄となり、不動産に対しての投資ですが、金融商品という扱いになります。REIT最大のメリットは、不動産小口化商品よりもさらに少ない資金から投資できる点です。不動産小口化商品は最低でも100万円前後かかりますが、REITは数万円の規模から手軽に投資できます。また制度上の話ですが、REITを運営する投資法人は、利益の90%超を投資家に分配することで、法人税が非課税となっています。そのため、株式投資と比較すると受け取れる分配金が多い傾向があります。
◎REITのデメリット
REITにおける最大のデメリットは、不動産投資の成績以外の部分で収益性が変動しやすい点です。REITは不動産自体の所有権ではなく、投資会社に投資をしています。市場に上場している不動産の投資会社に投資をしていますので、通常の株式投資と同じ様に、経済の動向や政治の風向きなどによって価格が変動してしまいます。加えて投資会社自身が業績の悪化などで潰れてしまう可能性もあります。
一長一短ありますので、具体的にどちらが優れているかと言うよりも、投資を行う人の状況でどちらがマッチするか？と言う形かと思います。下記に簡単な表を作りましたので、ご参考になれば幸いです。
